三物业公司做中介，成功案例不少(在区域市场打败专业中介的几率很大）

虽然，物企做中介有不少优势，但目前其已经落后专业房产经纪公司一大截。2019年，贝壳在房产经纪领域的收入达到448亿元，我爱我家则达到246亿元；同期物业行业内的头部物企在房产经纪业务上的营收还未有超过10亿元的。要叫板专业房地产经纪公司，有一定的难度。

一是，物业服务人员不是经纪人，而房产交易对专业度的要求越来越高，需要专业的人来做。 

 贝壳的中介服务人员，就倾向于主招本科毕业的应届大学生。希望整个服务者的素质、能力都有提升。1月29日，贝壳找房推出“春望计划”，宣布2021年将联合平台合作新经纪品牌提供60万个经纪人招聘岗位，其中涵盖20万个校招经纪人offer。同时，为了更好地助力新经纪品牌的人才团队建设，贝壳推出新经纪人才助航体系，从职业成长、职业保障多方面助力经纪人的职业发展。

这个，物业公司的中介必须要跟上。

比如，日本东急不动产集团下属的东急community（物业 ）是全日本排名第一的物业公司，集团下属另一家公司东急Livable（二手房）在行业位列第二，占内部服务社区48%的中介服务市场，目前已成为万科物业研究和学习的对象。

截至2019年3月末，东急Livable拥有员工3235名， 年营业额超过1000亿日元，年营业利润超过140亿日元。

东急Livable一线员工的宅建资格持证率达到98%，而且，东急Livable非常注重员工的素质培养，通过不定期组织各类研修等方式，培养拥有丰富专业知识、真诚服务态度和高度执行力的员工。

2019年，五大行之一的世邦魏理仕，凭借超高专业度，在全球的中介服务营收占比接近46%。

二是中介公司有统一的门店布局和区域管理布局，且密度很大，而物业公司则很分散，容易有客源无房源，或者有房源无客源。

一项研究显示，类似房产中介门店，密度远比广度重要，一公里范围内得开1-2家，成本收益才能达到较优的状态。

因此，链家在2001年成立之后，很长一段时间内，也只是专注于北京市场。到2015年，其在北京的门店数达到700多家，在城市建成区做到了平均每1公里范围约2家门店的密度，成熟小区周边都有其身影。

截至2020年6月30日，贝壳进驻了全国103座城市，超过4.2万家经纪门店和45.6万经纪人，平均每个城市400家左右门店。

东急Livable的门店分布于日本全国各地，但是以首都圈为主，深度为主广度为辅。

房企想要挑战贝壳，唯有深耕，这又可以分两种，一种是城市的深耕，另一种是深耕自己的自家的楼盘——

目前，各家物业公司的中介门店都是后一种，布局比较零散，无法形成大的合力。但也并非没有一点优势。

朱保全此前在接受媒体采访时就透露：“我们所服务的社区里有大量一级店，门店对交易服务的覆盖率大概是25%，跟东急的48%相比，仍有很大的空间。”

在不是怎么发力的情况下，有25%的覆盖率，这个成绩很不错了。

根据朱保全的说法，万科“朴邻租房”类似奔驰、宝马4S专营店，专营店生意模式的精髓，在于并非以成交为导向，而是客户服务及客户价值为导向，只卖万科物业所服务的房子。卖方是居住在万科物业服务社区里的业主，买方是喜欢万科物业的客户。换句话说，他只做一部分客户的生意。形成粘性之后，小众市场的规模也可以很大。

事实上，目前万科“朴邻租房”、龙湖“塘鹅”在项目上的市占率普遍已经达到了40%，甚至更高。杨现领前几天调研了北京一个套均总价1亿左右的豪宅项目，过去一年这个项目成交了10套，其中9套都是租售中心成交的。

至于想大规模的占据主流城市市场布点，肯定离不开收购合并。

2015年，链家走出北京，迅速占领一二线城市的中介市场，也是通过与伊诚地产、上海德佑地产、中联地产、杭州盛世管家、重庆大业兴、广州满堂红等公司合并实现的。

这一路径，恒大已捷足先登，留给其他房企的空间已经不多。明源君认为，未来物业中介主要会在自己的社区做深做透，建立护城河。毕竟，头部物业企业在快速做大，想象空间也不小。