我们先来看几个事实：

1、贝壳于2020年8月初上市，市值一度高达829亿美元，远超万科市值。

2、近2年，开发商对渠道依赖越来越深，越来越多的钱被渠道拿走，营销总们叫苦不迭。

3、已上市物业企业越来越多，平均动态市盈率在40倍以上。碧桂园服务市值已超千亿，雅生活、绿城服务等市值也超过了地产开发板块市值。

4、产品标准化做得好的企业，比如区域性的滨江，近年来都实现了规模的快速增长。

这些事实说明了什么？明源君认为：

❶大部分行业，都会经历项目模式、标准化产品模式、平台生态模式3个阶段的进化。后一种商业模式对前一种模式是降维打击，比如贝壳等渠道对传统地产营销就是降维打击。

❷地产行业有自己的特殊性，并非所有环节都可以完成模式的进化。但一旦有环节完成进化，就构成对传统模式的降维打击。

❸ 目前来看，如果把地产产业链简单分为四个阶段：

1、投融资；2、设计和工程建造；3、 销售；4、客服和物业；

地产投融资：仍然停留在项目模式；

地产设计和工程建造：正逐渐进化到标准化产品模式；

地产营销、客服和物业：正快速进化到平台生态模式。

传统开发商如果不完成进化，就将遭遇降维打击。

明源君下面详细来说。

商业模式进化的3个阶段

要说明地产行业商业模式的进化，有必要先普及一下项目模式、标准化产品模式、平台生态模式3种模式本身。

我们先来说项目模式。

其实从有人类生产开始，项目模式就存在。

铁匠打一把刀、画工画一张画、瓦匠修一间房子、雕塑家做一个雕像、咨询公司做一次咨询，都是一个项目。

项目模式的好处是：

个性化，每个项目出品都不同，如果作者用心，可以让作品成为艺术品。

项目模式的弱点是：

对个人能力的依赖非常强，很难大规模复制，因此也无法真正做大。

奔驰公司最开始的时候，也是项目模式：

由高端客户提出需求，懂得汽车设计、生产全流程的合伙人们为其量身打造汽车。

再来说标准化产品模式。

大部分制造业都属于标准化产品模式。

标准化产品模式的鼻祖是福特汽车。

在奔驰还在为高端客户生产定制汽车的时候，福特反其道而行之，开始生产中低端标准化的汽车，所有汽车都一摸一样，连颜色都全是黑色，很便宜。

标准化产品模式相对于项目模式，最大的优势在于：

1、可复制，可以迅速扩大规模、降低成本。

2、对个人能力的要求可以降到很低。

比如在项目制下生产汽车，设计、制造者都得是专家和熟练技工。

可是在福特汽车，7882项不同的工作中，949项被认为是重体力活，需要由健全、强壮的人来干。其余的身体状况和体力一般的人都可以干，其中3747项可以由肢体障碍人士干，10项能由视力障碍人士干……

最后来说平台生态模式。

平台生态模式最大的特点，就是自己掌握核心资源、自己定标准就可以了，大部分活可以交给别人干。

而且在这个平台上的用户，还可以创造崭新的盈利模式。

举例来说，苹果就是一个平台生态模式。

苹果掌握核心的技术、品牌。而生产制造苹果手机硬件，是由富士康等完成的。

富士康得到了标准化产品模式的精髓，将复杂产品的制造拆分为若干很简单的工序，大部分员工学历并不高，却可以生产高科技产品。

但即使如此，富士康也只赚取了苹果手机的很小一部分利润，绝大部分利润被苹果公司自己拿走。这就是平台生态模式对标准化产品模式的降维打击。

而在苹果的平台上，每个APP都有自己的商业模式，这些APP不用苹果干涉和投入，却可以一起把平台做大。

再比如，7-11也是一种平台生态模式。

7-11平台只提供门店的标准、为门店提供货源和供应链服务，各门店的房子是由加盟商自己租的，员工工资也是各门店自己发的……

解释完3种商业模式，下面我们来说说地产行业本身……