2021年第一个月，龙湖集团、万科物业、碧桂园服务相继推出自营房屋租售新品牌，正式入驻中介行业。恒大早在去年下半年开始，就大手笔收购了全国百余家房产中介。而据明源君了解，还有几家房企也正在准备大举介入房产经纪领域。

原本不受房企重视的房产经纪业务为何突然热得发烫？房企做房产中介，到底有没有机会打败贝壳？

2020年底，恒大携收购的152家中介机构组建而成的“房车宝”正式亮相，打响了跨界入局中介的第一枪。

2021年1月26日，龙湖官宣房屋租售、房屋装修业务全新品牌“塘鹅”时，直接将其列为最新的两大主航道！

同一天，“朴邻”与万物云房屋租赁业务“为家”融合升级为“朴邻租房”。升级后，“朴邻租房”业务将覆盖二手房交易、租赁和新房。 

由于阵仗较大，很多人以为它们是看到贝壳市值高，眼红，最近才杀进来的。

其实，这些房企也好，旗下的物业公司也好，早就在这个领域摸爬滚打很久了。而且，规模也已经不小。

万科“朴邻租房”，源自万科租售中心，成立于2001年，一直以来作为万科物业价值链条中的衍生服务而存在。它们最初均由万科在各地的物业公司发起成立，后逐步归拢。官网显示，目前在全国48座城市，朴邻门店已达300多家。 

龙湖的房屋租售业务始于2008年，截至2020年底，龙湖租售体系拥有的专业团队也超过1000人，在30余座城市设立百余家门店，已为超过10万名客户提供服务。

同样，碧桂园的“有瓦”也由碧桂园租售服务中心全面升级而来。此前，房屋租赁业务一直被划分在碧桂园服务线下的社区增值服务。

事实上，除了这些巨头，还有不少同样也在蠢蠢欲动，因为他们也早就成立了租售中心，只是规模尚小，因此不太引人注目。

这些租售中心，此前一直早默默发展，现在要走向前台，除“眼红”贝壳高市值的因素，政策的支持也是一大刺激。

2020年11月2日，青岛市住建局等7部门联合发布的《关于支持物业服务企业开展中介服务促进房地产中介服务行业健康发展有关意见的通知（征求意见稿）》，明确表态鼓励物业开展房地产中介服务，实现线上交易服务，并给予物业服务企业财政补贴或奖励等资金支持。 

2021年1月5日，国家六部委联合发布新政，鼓励有条件的物业服务企业探索“物业服务＋生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求，其中房屋经纪也作为重要生活服务内容被提及。

政府显然也不想看到一两家机构垄断市场。这无疑为物企开展房地产经纪业务打了一剂“强心针”。 

何况，这一赛道非常大,是条很不错的“第二曲线”——

根据贝壳研究院数据，2003-2018年，我国二手房交易规模增长了约40倍，期间的CAGR为28%，高于同期商品住宅销售额的CAGR，在同期商品住宅销售额中的占比也由24%提升至52%。

2019年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为229.7亿英镑，在全国GDP中占比1.0%；我国虽未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%，空间巨大。

对房企来说，还有一个非常现实的问题是：中介渠道卡脖子，抢占了开发商的话语权和定价权的问题日益严重，2019年渠道交易额只有2万亿左右，去年达到了4万亿，顺势建设自有的房屋中介平台，可以减少对专业房产中介的依赖。

物业公司帮开发母公司卖房子卖车位，早已在如火如荼地展开。万物云CEO朱保全就在朋友圈表示：朴邻增长最快的是新房业务。

既然房企或者旗下的物业公司这么早就涉足房产经纪业务，为什么没有跑出来的呢？上述老总表示：主要是前期做开发钱太好赚，对这块不重视。一旦重视起来，优势还是有不少的。

1、物业比专业中介机构更熟悉房源，业主的信任度高

在房屋中介领域，谁掌握的房源最多，谁就能成为市场的王者。

贝壳“楼盘字典”，是全行业最大的楼盘数据系统，这是贝壳最核心的资产之一，是贝壳能在行业“横行”的资本。

这方面，物业公司入局中介有着“近水楼台先得月”的优势。因为物业占据离业主“最近一公里”，物业工作人员在与业主的日常接触中，就可轻松获得房源租售信息，了解房屋动态。 

小区每套房子是一手房时出售的状态及价格，转让过几次、是否发生过异常事件……这些信息的获取，物业远比传统中介有优势。

房屋买卖属于高价低频的买卖，现实中，利益驱动下，为了实现快速成交，中介经常夸大其词、隐瞒关键信息。导致整个社会对中介的评价都不太高。而由于常年和业主打交道，业主对物业公司的信任度远高于一般中介公司。 

龙湖内部人士就透露，早年间经常有业主找到龙湖物业，请求帮忙发布租赁及出售信息。随着类似的请求越来越多，2008年，龙湖顺势建立起了房屋租售业务。

万科物业推出朴邻品牌之前，针对二手房交易做了客户满意度调查，结果显示，客户满意的为92%。相比之下，购房者对专业房产中介的满意度只有5成。

另一组数据直接反映了粉丝的口碑价值，有88%的客户愿意把万科物业二手房推荐给别人。

2、门店是现成的，有成本优势，受周期的扰动比较低

过去几年，贝壳发展得不错，但佣金也不低，以至于不少购房者会在贝壳app上看房，然后找其他中介机构带看和成交。今年初，深圳网红“小小莎”跳单事件，就一度闹得沸沸扬扬。

整个行业不断发展，佣金水平一定会提高，因为服务质量决定了收费水平。但目前，大多数人对高佣金还是有点接受不了。 

这方面，物业公司的中介，也是很有优势的。传统中介公司二手房交易佣金比例在2.5%左右。物业公司的中介能够做到1.5%甚至1%以下。

这倒不是物业公司的中介财大气粗，而是门店是现成的，省了一大块成本。甚至有些物业公司连全职的中介队伍都没有，又省了一大块。

互联网平台只能起到信息发布的作用，真正交易还是需要线下买卖或租赁双方的直接洽谈。

不少中介机构，遇到市场冷淡（比如深圳出台指导价之后，二手房成交量下滑明显），就得关门大吉，物业公司的中介机构几乎不存在这样的问题。

3、二手交易本就是服务的重要一环，可以形成闭环

过去，提到物业，大家想到的只有保安站岗，保洁扫地，维修工等。但，为业主提供不动产全生命周期的服务，二手房交易不应该被忽略，它是为业主资产提供服务的重要一环。

物业（物业源自英国）的英文原词Property，意思就是资产、产权，物业管理对业主公共空间的管理，背后本质是为了不动产的保值增值。

美国的物业管理公司AMO首要任务是物业经营，提供的服务涵盖了经纪业务、租赁服务、建筑服务、物业估值、税收安排都诸多内容,其次才是物业的日常维护。

房屋租售业务与物业服务的拉通，等于将传统中介不易解决的售前、售后服务完美的联系起来。 

朱保全就表示，“朴邻这个品牌的诞生，标志着房产交易业务从一项补充业务变成一个全新的子品牌，最重大的意义是将物业服务的定义变得更完整。”

龙湖的全新品牌“塘鹅”，除了房屋租售，还有房屋装修。对家装家居的布局，其他房企很快也会跟上来。