蒙眼狂奔时代结束，高杠杆扩张商业模式难以再发力，“三道红线”融资新规倒逼“体检”不合格房企探寻“安全健康”发展之路。在2020年业绩大考收官后，《证券日报》记者发现，多数房企都提到一个关键指标，即加快转为绿档房企。
     根据相关单位提供的统计数据显示，在82家典型房企中，31家为“绿档”，34家为“黄档”，8家为“橙档”，9家为“红档”。同时，一年内12家房企连降两档，9家房企维持“红档”。
集体“降档”的房企之后要如何发展呢？《证券日报》记者通过多方采访后总结为四点；一是规模越大房企业绩预期越稳，行业竞争梯队固化，黑马难再现；二是偿债高峰遇到“三道红线”后，发债规模持续低于到期债务规模；三是部分房企提高经营杠杆，或会带来经营风险；四是降档后房企对多元化或将重新思考。
   何为“三道红线”？红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。新规初衷则是倒逼房企增强风险意识，防范市场资金无序进入房地产行业，导致金融系统性风险发生的可能。
    据某研究院监测的50家样本房企表现来看，“三道红线”政策发布前后，50家样本房企自年中5家绿档房企增加至年末17家，半年新增12家绿档房企，绿档房企占比超三成，红档房企由年中7家减少至年末2家，占比4%。
从三个指标来看，剔除预收账款负债率为房企达标率最低的指标，年末50家样本房企均值72.8%，不合格率60%；净资产负债率年末均值则从年中高于100%下降至81.5%跃入合格线内，至年底未达标房企占比24%；现金短债比均值在两个时间节点均高于1，年底指标为1.59，未达标率仅10%。总的来看，剔除预收账款负债率为房企达标率最低且相对较难实现优化的指标。
     某研究院指出，从优化方式来看，房企加快去化及周转率，使得公司有更多经营性现金流入，部分房企在经营性现金流上由负转正，同时放缓投资，在债务上通过借新还旧来稳定其债务规模；也有部分房企通过合作开发模式来保持其规模的扩张且确保债务增速受控；此外，部分资金杠杆较高房企只能通过出售前期囤积的优质资产来进行降负债，确保企业能回归稳健运转的模式。
    “有部分房企利用资本市场上较多高成本、高利息的方式快速扩充企业权益实现降负债，也存在明股实债等加大表外负债方式来快速降档的现象。”有业内人士向《证券日报》记者透露，这类房企虽表面上增强了健康系数，但实在风险仍旧较大，快速瘦身降档房企也存在反弹风险。
    不过，从财务杠杆表现上看，企业降负债决心确实较为积极。“三道红线”融资新规管钱，加上“两集中”土地出让制控地，房企有息负债规模将降低。广发证券发展研究中心根据公司公告和wind数据以434家样本房企统计显示，从地产行业有息负债规模增速预判来看，2021年增速上限乐观预期为7.2%，中性预期为5.7%，悲观预期为4%。纵向对比来看，2013年至2018年，地产行业有息负债规模增速为25.3%，2019年至2020年为5.5%。
    这将为行业带来深远影响，比如排位将重新洗牌，各档企业在金融资源分配方面发生了扭转，从“金字塔”变为“倒金字塔”。从今年房企制定目标情况已经可窥见一二，2021年房企平均目标增长率多不足15%，20家头部房企平均目标增长率同比下降6.2个百分点。即便如此，受益者或者说能在接下来的市场中更上一个台阶的，显然是拿地积极的绿档房企，行业将进入“好孩子”享受红利时代。